Kullat e mafies ne qendër te Tiranës tashme kane kaluar çdo cak. Çmimet e tyre stratosferike kane prekur një limit përtej te cilit ka vetëm stanjacion dhe madje rënie te çmimit. Ky model spekulativ i ndërtimit të kullave për investitorë të huaj apo për pastrim parash, jo për nevojat reale të qytetarëve është arsyeja pse termi “kullat e mafies” ka hyrë tashmë në fjalorin publik, për të përshkruar këtë fenomen që po transformon fytyrën e Tiranës në mënyrë të dhunshme dhe përjashtuese.

Ndërkohë që një apartament në qendër të qytetit kushton deri në 2 500 apo edhe 5 000 euro/m² në rastet më ekstreme, shqiptarët me paga mesatare janë të detyruar të largohen drejt periferisë ose të emigrojnë, pasi tregu i banesave është kapur nga interesa të mëdha financiare që nuk njohin as ligj, as drejtësi sociale. Të dhënat e fundit e rendisin Tiranën përkrah Beogradit dhe mbi Podgoricën për sa i përket çmimeve, duke treguar qartë se kriza e strehimit në Shqipëri nuk është çështje ekonomike, por politike dhe kriminale.

Çmimet e pronave në Shqipëri vijojnë të sfidojnë rivalët e rajonit. Ndërsa Tirana vazhdon të mbetet një nga tregjet më të shtrenjta në Ballkanin Perëndimor, çmimi mesatar për metër katror është ende më i ulët se në qytete si Shkupi apo Beogradi – por dukshëm më i lartë se në Prishtinë.

Sipas Investropa, në qendër të Tiranës çmimet për vitin 2025 variojnë nga 2 000 deri në 2 500 €/m², ndërsa zonat perifertike kapin mbi 1 000 €/m²; ndërkohë, çmimi mesatar në 2022 ishte rreth 1 128 €/m².

Në Shkup, çmimi për metër katror është rreth 1 800–1 900 €/m², me rritje mjaft të shpejta në disa zona. Prishtina mbetet më e përballueshme, me një mesatare rreth 1 300–1 400 €/m².

Sipas Global Property Guide, mesatarja e Tiranës është më e ulët se qytete si Lubjanë (~4 500 €/m²), Zagrebi (~2 900 €/m²), por e barabartë me kryeqytete si Beogradi (~2 220 €/m²) dhe Podgorica (~2 066 €/m²).

Specialistët tregojnë se Tirana përjeton një bum kërkese për banesa të vogla, si ato një plus një, por edhe për projekte më të avancuara rezidenciale.

•             Pavarësisht se çmimet duket se kanë nisur të bien prej fillimit të 2025, arsyet pse ka kërkesë mund të renditen si më poshte:

•             Kërkesa nga diaspora dhe profesionistët e sapoardhur – deri në 50% e blerësve në qendër janë investitorë të huaj ose emigrantë.

•             Investime infrastrukturore dhe urbanistike, në zhvillim, të cilat po rrisin vlerën e lagjeve përreth.

•             Oferta e kufizuar në zonat e elitës te Blloku, Komuna e Parisit apo rreth qendrës çka shtyn çmimet më lart, deri në 5 000 €/m² në zonën më të shtrenjtë me kullat rreth sheshit.

•             Rritje e kostove të ndërtimit dhe mungesë fuqie punëtore, një shqetësim që po ndikon në të gjithë rajonin.

 

Qytet / Zona    Çmimi Mesatar (€ /m²)

Lubjanë (Slloveni)       ~4 500

Zagreb (Kroaci)             ~2 900

Beograd (Serbi)             ~2 200

Podgoricë (Mal i Zi)     ~2 066

Tirana (Albania )           2 000–2 500

Shkupi (Maqedoni e Veriut)   ~1 800–1900

Tirana (periferia)          ~1 000+

Prishtina (Kosovë)       ~1 300–1 400

Çfarë pritet për të ardhmen? Raportohet se çmimet janë rritur 23.5% gjatë vitit 2024 dhe në fillimet e vitit 2025 rritja mesatare llogaritet në 15–27% krahasuar me 2024. Ekspertët parashikojnë që ritmi i rritjes së ndërtimit stabilizohet në një normë vjetore 5% gjatë 2026–27, ndërsa oferta e shitjes të bllokohet në këto çmime për Tiranën, për shkak të tepricës.

Edhe pse Tirana nuk është më e shtrenjtja në Ballkan, ajo qëndron në një vend të rëndësishëm midis qyteteve të parë dhe atyre në rritje. Më e shtrenjtë se Prishtina, por njesoj si Beogradi, Tirana është bërë një atraksion për investitorët vendas dhe të huaj, por edhe sfidë për blerësit lokalë me të ardhura mesatare. Ndërkohë, zhvillimi i infrastrukturës dhe urbanizimi i rrëmujshëm parashikojnë që kryeqyteti të zgjerohet vetëm drejt periferisë.