Nga qershori, bankat shqiptare nuk do të financojnë më kredi 100% të vlerës së pronës për blerjen e një shtëpie. Ky vendim i Bankës së Shqipërisë shënon një kthesë të rëndësishme në politikën e kredidhënies, pas vitesh huadhënieje pa kritere të forta. Për një kohë të gjatë, qytetarët kanë mundur të marrin kredi hipotekore pa pasur asnjë kursim paraprak. Banka financonte gjithë vlerën e apartamentit, edhe pse kjo praktikë, për këdo që njeh bazat e financave, është një recetë klasike për krizë të ardhshme.
BSH ka vendosur kufij të rinj që kërkojnë një parapagim të detyrueshëm nga huamarrësit. Bankat mund të japin kredi deri në 85 për qind të vlerës së pronës për shtëpinë e parë dhe deri në 80 për qind për të dytën kur kredia është në lekë. Për kreditë në valutë kufiri ulet edhe më shumë – 75 për qind për shtëpinë e parë dhe 70 për qind për të dytën. Me fjalë të tjera, blerësit duhet tashmë të sigurojnë vetë minimalisht 15–30 për qind të çmimit të banesës, varësisht nga monedha dhe nëse është apartamenti i parë apo një investim i dytë.
Ky vendim nuk vjen rastësisht. Ai vjen në një kohë kur tregu imobiliar po humbet vrullin. Shitjet kanë nisur të ngecin dhe sinjalet e para të rënies së çmimeve po shfaqen. Parashikimet për 3-5 vitet e ardhshme flasin për një korrektim gradual të tregut, në rastin më të mirë, ose për rënie të ndjeshme, nëse “flluska” e betonit në Tiranë nuk zbret në tokë me kohë.
Drejtori i Stabilitetit Financiar në BSH, Klodion Shehu, deklaroi për mediat se edhe pse mesatarja e kredive nuk ishte shqetësuese, bankat kishin dhënë kredi deri në 100 për qind të vlerës së apartamentit në disa raste. Praktikisht, kjo do të thotë se kishte qytetarë që blinin shtëpi pa asnjë para të tyre. Nëse kjo nuk është formulë për katastrofë, çfarë mund të jetë? Një familje që nuk ka kursyer dot as 10 për qind të vlerës së banesës, si mund të përballojë 30 vjet këste pa u tronditur nga luhatjet ekonomike?
BSH deklaron se nuk ka krizë të menjëhershme, por ky është momenti kur rreziqet fillojnë të akumulohen. Normat e interesit mund të rriten. Papunësia mund të rritet. Një recesion i mundshëm do të gjente mijëra familje shqiptare të zhytura në borxh, me apartamente të blera me kredi që nuk ia vlejnë më aq në treg. Prej vitesh, apartamentet në Tiranë shiten me çmime që pak lidhje kanë me ekonominë reale. Në kulla të reja, çmimi kalon shpesh 3,000 deri në 4,000 euro për metër katror. Kostoja e ndërtimit, edhe për cilësinë më të mirë, nuk kalon 380-420 euro për metër katror. Edhe duke shtuar taksat dhe fitimin normal të ndërtuesit, shifra justifikuese qëndron disa herë më poshtë se çmimi final i shitjes. Pse atëherë kaq shtrenjtë?
Përgjigjja është e thjeshtë, edhe pse e dhimbshme: tregu shqiptar i pasurive të paluajtshme është ndërtuar mbi paratë e padeklaruara, mbi investimet e diasporës që blen më shumë për emocion sesa për kthim ekonomik, dhe mbi spekulatorët që e shohin apartamentin si një lloj aksioni financiar, jo si strehë. Çmimet janë fryrë artificialisht për vite me radhë. Bankat kanë ndihmuar këtë fryrje duke dhënë kredi me kushte gjithnjë e më të lehta. Kjo ka mbajtur kërkesën artificialisht të lartë dhe ka ndihmuar ndërtuesit të justifikojnë çmime që nuk kanë lidhje me të ardhurat reale të qytetarëve.
Një pjesë e madhe e apartamenteve të reja janë blerë jo për banim, por për t’u dhënë me qira ose për t’u rishitur me fitim. Këta blerës investues mbajnë gjallë tregun. Por po tërhiqen. Qiratë kanë nisur të ulen në disa zona të Tiranës për shkak të ofertës së tepërt. Tatimi mbi qiranë dhe fitimin kapital ka nisur të rëndojë gjithashtu, ndërkohë që rritja e stokut të pashitur po ulet gradualisht në ndërgjegje. Dhe kur investitorët tërhiqen, tregu zbulon shpejt se realisht ka më pak blerës sesa dukej.
Në të njëjtën kohë, ndërtimet vazhdojnë pa u ndalur. Kullat e reja në qendër të Tiranës vazhdojnë të çelen me çmime që do t’i bënin edhe tregjet e Europës Perëndimore të skuqeshin. Por kush do t’i blejë? Popullsia e Shqipërisë po zvogëlohet, rrogat mbeten të ulëta, emigracioni nuk po ndalet. Këto janë fakte demografike që asnjë kredi bankare nuk i ndryshon.
A ishte ky vendim i vonuar? Pa dyshim që po. Epoka e kredive pa kolateral ishte një epokë e rrezikshme. Familjet janë nxitur të marrin borxhe që ndoshta nuk do t’i përballojnë dot. Tregu i pasurive të paluajtshme është mbajtur gjallë nga kreditë, jo nga fuqia reale blerëse. Në vend që të ndihmonin në stabilizimin e tregut, bankat kanë ushqyer një flluskë që rrezikon të lërë pasoja të dhimbshme për qindra mijëra qytetarë.
Vendimi i Bankës së Shqipërisë për të ndaluar financimin 100 për qind të pronës është një hap drejt kthimit në normalitet. Nuk do ta shpëtojë tregun nga rënia. Përkundrazi, do të përshpejtojë rënien e çmimeve në nivele më realiste. Por do të shpëtojë shumë familje shqiptare nga një borxh i pamatur dhe bankat nga një krizë kredish të këqija.